东莞强化居住于项目的规划管理，规定低层及多层住宅不准变相建设为别墅。广州日报全媒体记者卢政摄广州日报讯 （全媒体记者蒋幸端）东莞楼市或无以重现“小别墅”。昨天下午，东莞市自然资源局月印发《东莞市强化居住于项目规划管理指导意见》（以下全称《指导意见》），拒绝居住于项目内不准建设别墅，尤其是低层及多层住宅不准变相建设为别墅。

同时重点管控中心城区和轨道站点TOD地区，禁令规划布局层数较低住宅。中心城区不得规划建设低层住宅东莞将按照强弱不尽相同、分类处置的原则对居住于项目内住宅建筑展开分区域、分类型管控。

《指导意见》明确提出，重点地区严苛管控。对于中心城区（指莞城、东城、南城和万江街道）、轨道站点TOD地区等高密度发展区域，不应坚决节约集约利用土地，禁令在建设工程设计方案中规划布局层数较低的住宅。根据拒绝，坐落于中心城区、轨道站点TOD地区的居住用地和居住于混合用地（一类居住用地除外），不应使用多层、中高层、高层单元式住宅结合的规划布局方式，营造建筑密度较低、设施设施及公共绿化充裕、空间尺度适合及形态非常丰富的人居环境。

不得规划建设低层住宅（还包括单元式和联排式）以及多层联排式住宅。对于其他一般地区，容许规划保有少部分层数较低的住宅，同时通过容许该类住宅的占地面积规模，减少对土地资源的闲置。坐落于其他地区的居住用地和居住于混合用地(一类居住用地除外)，如根据项目实际研发情况，确须规划建设低层住宅以及多层联排式住宅的，《指导意见》对该类住宅建筑基底面积总和占到项目总用地面积的比例展开严苛容许，不应不小于在规划条件中誓约的居住用地占到项目总用地面积的比例上限值的10%。不该将部分绿地划作首层住户专有部分根据《指导意见》，居住于项目内不准建设别墅；低层及多层住宅不准变相建设为别墅。

除联排式住宅外，其他住宅建筑皆不应使用单元式住宅形式。套型设计不应合乎单元式住宅的布局特征，每个单元设置的楼梯或楼梯与电梯不应反映公共属性，上下楼层的套型结构不应大致相同。低层和多层联排式住宅户型设计，不应与别墅有显著区别。

各住宅套型在水平方向上，不应通过首层及以上、全部计算出来容积率的房间展开拼凑，拼凑处的面阔长度不应不大于5米，拼凑高度不少于两个大自然层。同时，不准将别墅套型“合并”为户内一动线布局不合理的多个小套型、伪装成单元式或联排式住宅展开研发建设。

另外，《指导意见》明确提出，为确保居住区内绿地和户外活动空间的公共属性，在规划设计中，不不应设置围墙或围栏，将住宅建筑首层寄居户外的绿地和户外活动空间划作首层住户的专有用于部分。分析：“小别墅”或无以重现 不利于房价平稳《指导意见》限于于居住用地、居住于+商业（或其他类别规划用地）的混合用地研发的居住于项目。在8月13日《指导意见》印发前，建设工程设计方案已获批的建设项目，按照已批方案展开建设，或在不转变原规则总体布局结构的前提下申请人方案微调的，继续执行原审核标准，呼吸困难用作《指导意见》。《指导意见》讲解，“低层住宅”所指一至三层的住宅；“多层住宅”指中三六层的住宅；“中高层住宅”所指七至九层的住宅；“高层住宅”指十层及十层以上的住宅；“别墅”指具有私家花园的低层独立式住宅等。

当前东莞市场上有面积在144平方米以内的“小别墅”。记者了解到，“小别墅”每一层面积较小，自带小花园，或享有不少的赠送给面积。由于“小别墅”产品首付及总价比较较低，渐渐沦为市场的“香饽饽”。《指导意见》实施后，市场上这类型的“小别墅”产品或无以重现。

业内人士回应，“小别墅”流行除了需要以较低首付更有购房者，增进成交价、回笼资金外，房企热衷研发“小别墅”更加最重要的原因，是因为“小别墅”单价定价较高，需要提升楼盘溢价，让整个项目取得更高的利润。有业内人士分析，昨日《指导意见》印发，意味著以后东莞市场上或仍然有新的“小别墅”产品经常出现，增加楼盘低溢价定价因素，更加不利于房价的平稳。同时，也不会给市场上高价地项目研发建设带给更加严苛的拒绝，推展房企在拍电影地时更为理性、慎重。

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